Услуги по узакониванию перепланировок

Сегодня мы рассмотрим актуальные вопросы перепланировок жилых помещений (квартир, комнат) в многоквартирных домах, правовой статус, процедур согласования действий собственников и оформления необходимых документов.
Довольно популярно объединение комнаты с балконом (лоджией). Теоретически, соблюдая нормы и не затрагивая несущие конструкции и не нарушая тепловой контур здания, можно объединить квартиру с лоджией. При этом демонтаж подоконной кладки с точки зрения безопасности строительных конструкций возможен почти всегда, но требует принятия положительного решения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, что в большинстве случаев практически невозможно из-за большого количества квартир и еще большего числа собственников. Тепловой контур здания можно сохранить при помощи дверей (чаще всего используются стеклянные распашные либо раздвижные двери), а радиаторы отопления, располагавшиеся под подоконной частью, можно перенести на ближайшую стену.  Как правило, такие случаи – редкое исключение из сложившегося порядка вещей.
Если в планах собственника квартиры реализация фантазии утепления выносной конструкции для превращения лоджии в полноценную часть квартиры посредством установления обогрева, то делать этого категорически нельзя. Отопление балконов и лоджий в условиях зимней эксплуатации может привести к образованию конденсата, наледей и сосулей на верхнем и нижнем этажах.  Кроме того, категорически нельзя обогревать выносные конструкции за счет общедомовых тепловых сетей.
Санитарными правилами и нормативной документацией допускается расширение кухни за счет коридора, не забывая при этом о гидроизоляции пола для защиты от протечек в случае затопления. Перенести кухню в зону коридора полностью нельзя, поскольку должна быть естественная инсоляция (солнечный свет, падающий из окна). Самый популярный вариант перепланировки кухни – ее объединение с гостиной, столовой, любой другой смежной комнатой. Правда, этот вариант допустим, если у вас электрическая плита, при этом все кухонное оборудование (плита, мойка, посудомойка) должны остаться там, где было помещение кухни. В зоне комнаты этих приборов быть не должно. Возможно, придется сделать принудительную вентиляцию, так как все это помещение условно можно будет назвать кухней-гостиной. При этом санитарные правила и нормативы не допускают вход в санузел из кухни – об этом нужно помнить.
Санузлы. Это, пожалуй, самый популярный вопрос – объединение, расширение или перенос санузлов. Если ванная комната и туалет являются смежными помещениями, то их всегда можно объединять, исключения встречаются крайне редко. Вопрос с расширением санузлов обычно решается за счет коридора или кладовки. Главное, учитывать особенности эксплуатации системы канализации: при переносе оборудования даже в пределах санузла может потребоваться установка его на подиум, чтобы сток канализационных вод работал самотеком. Перестановка оборудования, расширение санузлов, организация нового санузла и обустройство подиума требует отдельной детализации при разработке проектной документации с последующим согласованием в органе местного самоуправления по месту нахождения многоквартирного дома.
 Актуально сегодня и понятие «свободной планировки», придуманное застройщики как маркетинговый ход при реализации квартир. Если заглянуть в строительные нормы, станет понятно, что таких квартир быть не может. То же самое относится и к так называемым «квартирам-студиям». Ни жилищное, ни градостроительное законодательство, не углубляясь в подзаконные акты, не содержит подобных описательных характеристик помещений. Проблема здесь в том, что если вы задумали расширить санузел или кухню, организовать дополнительные санузлы, подсобные помещения, коридоры и прихожие вне указанных рамок, то так или иначе вы попадаете на жилые помещения, то есть намеренно ухудшаете свои жилищные условия в разрез с жилищным законодательством.
 Все перепланировки в домах-новостройках должны выполняться на основании разработанного и согласованного муниципалитетом проекта перепланировки с указанием мест монтажа-демонтажа перегородок и материалов, из которых они сделаны, направлением открывания дверей, схемами и планами устройства полов, шумоизоляцией и гидроизоляцией полов, планами размещения теплого пола, а также инженерией в части устройства систем горячего и холодного водоснабжения, канализации, вентиляции (в случае переноса кухни и санузлов) – при необходимости, опредяляемой автором документации. 

Если планируется производить работы, которые увеличат нагрузку на перекрытия в составе проектной документации, необходим перечень мер для урегулирования вопроса возможности усиления конструкции.

Отдельно следует остановиться на новом понятии «апартаменты», пришедшем в обиход совсем недавно. В разрабатываемом длительное время законопроекте об апартаментах предполагается выделить их как новый вид помещений. В случае признания апартаментов жильем в них можно будет регистрироваться, покупатели будут защищены при банкротстве застройщика так же, как сейчас покупатели квартир. Однако на апартаменты не предполагается распространить программы льготной ипотеки, государственные жилищные и расселения аварийных зданий.
Останавливать строительство начатых проектов апартаментов никто не планирует, и апартаменты, которые соответствуют ряду требований, могут получить статус жилых помещений. Вопросы с уже построенными нежилыми зданиями предлагается решать на уровне регионов. При этом тарифы на коммунальные услуги останутся такими же, как для нежилых помещений, собственники не смогут получать субсидии и компенсации на оплату коммунальных услуг. Определенному сегменту покупателей не требуется  социальная инфраструктура, соблюдение уровня инсоляции и других требований, обязательных для жилья. Апартаменты есть в «Москве-Сити» и строить там детские площадки, школы и детсады никому не придет в голову.  То же самое касается дизайнерских лофтов, апарт-отелей, комплексов апартаментов с гостиничным обслуживанием. В законодательстве уже определен правовой статус апарт-отелей, комплексов апартаментов именно как средств гостиничного размещения (нежилые помещения нежилых зданий). Важно, чтобы с принятием нового закона сохранились такие форматы апартаментов, и новый закон не создал сложности, в первую очередь для граждан. Также закон должен содержать переходные положения, позволяющие застройщикам завершить проекты, считает эксперт.
Следует отметить, что основная часть строящихся или построенных апартаментов приходится на Москву и пригороды Санкт-Петербурга. Их  стоимость на 15-20% ниже аналогичных по площади квартир, и иногда покупателей привлекают хорошее расположение, повышенный уровень сервиса. Кроме того, строительство таких помещений в среднем на 20-30% дешевле, чем многоквартирных домов.
Планы правительства по разрешению вопроса об изменении правового статуса апартаментов привлекли к ним дополнительное внимание со стороны и застройщиков, и потребителей.

Услуги по узакониванию перепланировок

Ваша заявка